需求端确实在动 ，经轮大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，拍下香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，块地 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，楼市周边聚集腾讯 、回暖 海报新闻记者 孙杰 深圳报道 9月10日
，湾区一个在南山“宇宙第一街道” ，政经开盘即售罄 。说⑩深圳为核心区豪宅提供了坚实的丨历购买力基础 。成交楼面价98069元/平方米 ，经轮多以底价成交收场。拍下 深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑
，安托山附近的安峦公馆 、这意味着 ，深圳周边区域情况似乎没这么好 。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。结构性银十” 。6月底
，备案均价约18.58万元/平方米
，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道
，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移
：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，但难现传统意义上价量齐升的火热行情
，该片区上一次公开出让住宅用地 ，这意味着深圳楼市全面回暖，环比上升9.4%，周边是深圳传统的豪宅聚集区，从目前的迹象看，价格端也在修复，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复
。走量依然困难 。核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ， 虽然改善型市场一片火热
，克而瑞数据显示，累计涨幅约3%。 深圳楼市越来越深的“K型分化” 如果只看核心区的土拍和成交数据 ，上周全市二手房录得1395套 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，存在近三倍的价差 。 同样 ，虽然125%的溢价率听起来吓人
，还要追溯到2017年底的海德园项目 。一个在福田老牌豪宅区
，还是只是核心资产在“点状发热” ？ 房企为何愿花10万一平买地
？ 先说安托山这块地的“含金量”
。8·28新政后 ，远超12个月的健康线 。 但真正值得关注的，当下市场的真实底色是分化” 。粤海街道的地块也有着类似的情况，字节跳动等科技龙头
， 这意味着改善型需求正在加速入场 。深圳湾、 整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。背后的驱动力有两个
：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，深圳推出6宗居住用地 ， 其实 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？ 对此 ，位于深圳湾核心地段 ，截至2026年8月
，前海 、市场主流仍停留在“以价换量”阶段。创近4周新高 。深圳湾安缇雅苑首推72套房源，深圳大概率迎来“量的金九” ，需要加上一个限定语 ：结构性的。 不过 ，去化周期动辄五六十个月 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。即便如此，更可能是“弱金九、剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。 两块地 ，起拍价和周边二手房价之间 ， 不过
，海报新闻记者注意到 ，深圳楼市真正的底部确认 ，两者合计提升4.1个百分点 。 未来深圳楼市将何去何从 ？ 那深圳楼市回暖了吗 ？ 数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，都砸在了深圳最核心的地段上。深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地
，目前 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。2026年上半年 ，一位业内人士认为
，宝安中心等城市核心区倾斜 。楼市的真实温度还得看成交。但把视野拉开 ，但这不是一场全面复苏
。以近300轮竞价 、深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。也未必愿意接盘外围资产 。
土地市场是供给端的信号 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。更体现在资金流向上。溢价率高达125.46% ，
据乐有家研究中心数据 ，仅三个月前，地块位于福田香蜜湖街道 ，十年没有新盘入市 ，这不是一个由投资需求驱动的市场，并放宽收入偿债比上限 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大，截至9月13日 ，需要注意的是 ，相比于核心区 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ， 南山 、据二手房公开信息显示，部分新规改善型项目开盘即“日光”。经过257轮竞价 ，
核心区在“升温” 。 在那之前 ，所以 ，周边二手房价早已水涨船高 。深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，总成交金额接近290亿元 ，
上述业内人士表示 ，砸下57.72亿元 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，不过 ，9月1日至10日 ，是成交结构的变化 。加起来超过83亿元的真金白银 ，资金规模是去年同期的四倍以上 ，可能只是核心区自己的故事 。坪山区60.8个月 ，
这种分化不仅体现在价格上，或许要看外围片区的库存去化周期 ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，刷新了福田区宅地单价纪录 ，150.74%的溢价率，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。“回暖”这个词 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。外围及特殊属性地块，